Aurillac en bref
Aurillac compte 26 214 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+2,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 1 334 €/m² et se loue 9,50 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,7 % : 157e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Le rendement brut d'Aurillac figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.
Les chiffres
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| Indicateur | Aurillac | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 6,7 % | 5,3 % | 84 |
| Prix au m² (appartement) | 1 334 €/m² | 2 961 €/m² | 7 |
| Loyer d'annonce | 9,50 €/m² | 14,02 €/m² | 3 |
| Part de locataires du privé | 30,9 % | 25,4 % | 73 |
| Vacance de plus de 2 ans | 4,70 % | 2,20 % | 84 |
| Chômage de la zone d'emploi | 5,2 % | 8,1 % | 2 |
| Niveau de vie médian | 24 630 € | 24 950 € | 47 |
| Évolution de la population | +2,8 % | +3,0 % | 48 |
| Taux de taxe foncière | 53,50 % | 45,35 % | 78 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 1 299 €/m² | 105 |
| 2022-07 à 2023-06 | 1 300 €/m² | 94 |
| 2023-07 à 2024-06 | 1 273 €/m² | 87 |
| 2024-07 à 2025-06 | 1 269 €/m² | 95 |
| 2025-07 à 2026-06 | 1 410 €/m² | 96 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 191 | 210 |
| Prix médian au m² | 1 334 €/m² | 1 706 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 1 056 €/m² et 1 664 €/m² | 1 359 €/m² et 2 054 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | +8,5 % | -6,3 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 9,50 €/m² | 9,07 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 7,32 €/m² à 12,33 €/m² | 6,97 €/m² à 11,79 €/m² |
| Rendement brut | 6,7 % | 5,0 % |
| Fiabilité du prix | bonne | bonne |
| Fiabilité du loyer | bonne | bonne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | +2,8 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Aurillac), T2 2026 | 5,2 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 10,6 % |
| Niveau de vie médian | 24 630 € |
| Taux de pauvreté | 18,3 % |
| Ménages d'une personne | 55,2 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 11,8 % / 8,6 % |
| Locataires du privé / en HLM | 30,9 % / 18,2 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 22,4 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 17,3 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 14,0 % (4,70 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 53,50 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 1 160 € par an |
Prix de l'immobilier à Aurillac
Sur les 24 derniers mois, 191 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 334 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²).
La moitié des ventes s'est conclue entre 1 056 €/m² et 1 664 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 62 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+8,5 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 210 ventes donnent un prix médian de 1 706 €/m² pour une surface médiane de 96 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 28 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 60 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 9,50 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 7,32 €/m² à 12,33 €/m², calculée sur 7 273 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 11,25 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 8,0 % pour un prix médian de 1 392 €/m².
Le rendement brut des appartements, 6,7 %, revient à dire qu'il faut environ 15 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,7 %.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 160 € par an, représente environ 26 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 49 % des résidences principales, dont 31 % dans le parc privé et 18 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Aurillac se classe au 281e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.
Les personnes seules forment 55 % des 14 397 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 12 % des ménages et les familles monoparentales 9 %, pour une taille moyenne de 1,71 personnes par ménage.
17 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi d'Aurillac atteint 5,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,4 point) et se situe 0,8 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 10,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 24 630 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 18,3 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 14,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,70 % depuis plus de deux ans (872e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).
34 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,42 % par an et le nombre de ménages de +0,53 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 22 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 72 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 53,50 % en 2025, pour une médiane de 45,34 %.
Le taux a augmenté de 2,0 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 160 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Communes voisines
Aucune autre commune de plus de 10 000 habitants ne se trouve à moins de 30 km d'Aurillac : elle constitue le principal marché de son bassin, et la comparaison la plus pertinente est celle du département.
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.