- Vacance de longue durée parmi les 10 % les plus élevées : 5,58 % du parc privé.
- Taux de pauvreté élevé (38,8 %) : risque d'impayés plus important.
Béziers en bref
Béziers compte 81 545 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+5,7 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 1 799 €/m² et se loue 11,16 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,1 % : 257e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Béziers fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +5,7 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,2 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.
Les chiffres
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| Indicateur | Béziers | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 6,1 % | 5,3 % | 73 |
| Prix au m² (appartement) | 1 799 €/m² | 2 961 €/m² | 18 |
| Loyer d'annonce | 11,16 €/m² | 14,02 €/m² | 16 |
| Part de locataires du privé | 42,5 % | 25,4 % | 97 |
| Vacance de plus de 2 ans | 5,58 % | 2,20 % | 91 |
| Chômage de la zone d'emploi | 11,5 % | 8,1 % | 91 |
| Niveau de vie médian | 18 390 € | 24 950 € | 3 |
| Évolution de la population | +5,7 % | +3,0 % | 70 |
| Taux de taxe foncière | 51,93 % | 45,35 % | 74 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 1 566 €/m² | 517 |
| 2022-07 à 2023-06 | 1 725 €/m² | 467 |
| 2023-07 à 2024-06 | 1 643 €/m² | 375 |
| 2024-07 à 2025-06 | 1 783 €/m² | 512 |
| 2025-07 à 2026-06 | 1 821 €/m² | 538 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 1 050 | 975 |
| Prix médian au m² | 1 799 €/m² | 2 290 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 1 295 €/m² et 2 281 €/m² | 1 852 €/m² et 2 718 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | +16,3 % | +10,4 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 11,16 €/m² | 11,30 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 8,81 €/m² à 14,13 €/m² | 8,68 €/m² à 14,71 €/m² |
| Rendement brut | 6,1 % | 4,9 % |
| Fiabilité du prix | bonne | bonne |
| Fiabilité du loyer | bonne | bonne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | +5,7 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Béziers), T2 2026 | 11,5 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 21,5 % |
| Niveau de vie médian | 18 390 € |
| Taux de pauvreté | 38,8 % |
| Ménages d'une personne | 46,0 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 18,6 % / 12,7 % |
| Locataires du privé / en HLM | 42,5 % / 15,5 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 20,9 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 16,7 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 15,1 % (5,58 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 51,93 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 1 120 € par an |
Prix de l'immobilier à Béziers
Sur les 24 derniers mois, 1 050 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 799 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 14e commune la plus chère sur 14.
La moitié des ventes s'est conclue entre 1 295 €/m² et 2 281 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 52 m², pour un prix médian de 92 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+16,3 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 975 ventes donnent un prix médian de 2 290 €/m² pour une surface médiane de 90 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 27 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 81 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,16 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 8,81 €/m² à 14,13 €/m², calculée sur 18 371 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,14 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 6,9 % pour un prix médian de 1 933 €/m².
Le rendement brut des appartements, 6,1 %, revient à dire qu'il faut environ 16 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 120 € par an, représente environ 20 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 58 % des résidences principales, dont 42 % dans le parc privé et 16 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Béziers se classe au 32e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.
Les personnes seules forment 46 % des 38 753 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,1 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,02 personnes par ménage.
17 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Béziers atteint 11,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 21,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 18 390 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 38,8 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 15,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 5,58 % depuis plus de deux ans (938e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).
37 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,23 % par an et le nombre de ménages de +1,49 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 21 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 64 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 51,93 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 10e taux le plus élevé sur 14 communes du département.
Il est resté stable depuis 2021.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 120 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Béziers et ses voisines
Parmi Béziers et ses 3 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Agde est la plus chère (3 719 €/m²).
Béziers offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (6,1 %).
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,9 % (Agde) à 5,6 % (Béziers).
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.