Rendement locatif à Biarritz

Biarritz en bref

Biarritz compte 26 206 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+3,2 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 7 201 €/m² et se loue 16,39 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 2,4 % : 948e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus faible.

Avec 40,7 % de résidences secondaires, Biarritz est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Biarritz

Sur les 24 derniers mois, 927 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 7 201 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 5 839 €/m² et 8 696 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 340 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−8,7 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 263 ventes donnent un prix médian de 8 309 €/m² pour une surface médiane de 111 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 15 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 324 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 16,39 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,18 €/m² à 24,04 €/m², calculée sur 2 701 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 19,23 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 2,8 % pour un prix médian de 7 408 €/m².

Le rendement brut des appartements, 2,4 %, revient à dire qu'il faut environ 42 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 3,4 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 760 € par an, représente environ 9 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 41 % des résidences principales, dont 31 % dans le parc privé et 10 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Biarritz se classe au 289e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 54 % des 15 100 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,3 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 11 % des ménages et les familles monoparentales 8 %, pour une taille moyenne de 1,68 personnes par ménage.

13 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bayonne atteint 6,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 0,7 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 12,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 29 210 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 14,3 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,88 % depuis plus de deux ans (433e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

24 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,49 % par an et le nombre de ménages de +1,20 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 29 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 78 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 34,51 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 7e taux le plus élevé sur 11 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,5 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 760 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Biarritz et ses voisines

Parmi Biarritz et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Tarnos la moins chère (3 429 €/m²).

Tarnos affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (4,2 %, contre 2,4 % à Biarritz), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,0 % (Tarnos) à 2,1 % (Bayonne).