Rendement locatif à Malakoff

Malakoff en bref

Malakoff compte 30 557 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (−0,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 6 558 €/m² et se loue 25,44 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,3 % : 798e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le parc social occupe une place très importante à Malakoff (38 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Malakoff

Sur les 24 derniers mois, 184 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 6 558 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 12e commune la plus chère sur 34.

La moitié des ventes s'est conclue entre 5 415 €/m² et 7 439 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 42 m², pour un prix médian de 244 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−10,8 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 86 ventes donnent un prix médian de 7 631 €/m² pour une surface médiane de 90 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 16 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 295 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 25,44 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 20,68 €/m² à 31,30 €/m², calculée sur 2 510 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 28,19 €/m², soit 11 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,7 % pour un prix médian de 6 652 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,3 %, revient à dire qu'il faut environ 23 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,5 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 720 € par an, représente environ 5 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 64 % des résidences principales, dont 26 % dans le parc privé et 38 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Malakoff se classe au 497e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 46 % des 14 810 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,3 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 21 % des ménages et les familles monoparentales 12 %, pour une taille moyenne de 2,02 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 11,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 28 400 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 16,8 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,4 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,60 % depuis plus de deux ans (600e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

28 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,78 % par an et le nombre de ménages de +0,77 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 42 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 86 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 36,20 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 3e taux le plus élevé sur 34 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,6 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 720 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Malakoff et ses voisines

Parmi Malakoff et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Issy-les-Moulineaux est la plus chère (7 584 €/m²) et Bagneux la moins chère (5 603 €/m²).

Bagneux affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (4,5 %, contre 4,3 % à Malakoff), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,3 % (Châtillon) à 2,6 % (Malakoff).