- Taxe foncière en forte hausse : 9,2 points de plus qu'en 2021.
Menton en bref
Menton compte 30 604 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+5,7 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 5 122 €/m² et se loue 21,06 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,5 % : 757e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Avec 42,8 % de résidences secondaires, Menton est d'abord un marché de villégiature : les prix y reflètent la demande d'acheteurs non résidents plus que les loyers annuels, ce qui tire mécaniquement le rendement locatif vers le bas et rend la location à l'année plus saisonnière qu'ailleurs.
Les chiffres
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| Indicateur | Menton | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 4,5 % | 5,3 % | 20 |
| Prix au m² (appartement) | 5 122 €/m² | 2 961 €/m² | 91 |
| Loyer d'annonce | 21,06 €/m² | 14,02 €/m² | 92 |
| Part de locataires du privé | 30,2 % | 25,4 % | 70 |
| Vacance de plus de 2 ans | 2,19 % | 2,20 % | 49 |
| Chômage de la zone d'emploi | 6,4 % | 8,1 % | 8 |
| Niveau de vie médian | 25 700 € | 24 950 € | 57 |
| Évolution de la population | +5,7 % | +3,0 % | 70 |
| Taux de taxe foncière | 39,01 % | 45,35 % | 27 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 4 734 €/m² | 626 |
| 2022-07 à 2023-06 | 4 843 €/m² | 576 |
| 2023-07 à 2024-06 | 4 837 €/m² | 495 |
| 2024-07 à 2025-06 | 5 076 €/m² | 493 |
| 2025-07 à 2026-06 | 5 140 €/m² | 548 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 1 041 | 69 |
| Prix médian au m² | 5 122 €/m² | 5 743 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 4 286 €/m² et 6 154 €/m² | 4 200 €/m² et 7 500 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | +8,6 % | +15,3 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 21,06 €/m² | 19,11 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 16,18 €/m² à 27,40 €/m² | 11,52 €/m² à 31,69 €/m² |
| Rendement brut | 4,5 % | 3,6 % |
| Fiabilité du prix | bonne | moyenne |
| Fiabilité du loyer | bonne | faible |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | +5,7 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Menton), T2 2026 | 6,4 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 11,4 % |
| Niveau de vie médian | 25 700 € |
| Taux de pauvreté | 17,2 % |
| Ménages d'une personne | 41,2 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 21,7 % / 10,7 % |
| Locataires du privé / en HLM | 30,2 % / 8,7 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 40,0 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 11,4 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 8,8 % (2,19 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 39,01 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 840 € par an |
Prix de l'immobilier à Menton
Sur les 24 derniers mois, 1 041 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 5 122 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 8e commune la plus chère sur 20.
La moitié des ventes s'est conclue entre 4 286 €/m² et 6 154 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 42 m², pour un prix médian de 206 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+8,6 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 69 ventes donnent un prix médian de 5 743 €/m² pour une surface médiane de 70 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 12 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 230 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 21,06 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 16,18 €/m² à 27,40 €/m², calculée sur 3 576 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 23,42 €/m², soit 11 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,0 % pour un prix médian de 5 175 €/m².
Le rendement brut des appartements, 4,5 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 840 € par an, représente environ 7 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 39 % des résidences principales, dont 30 % dans le parc privé et 9 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Menton se classe au 316e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.
Les personnes seules forment 41 % des 14 738 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,0 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 22 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 2,04 personnes par ménage.
11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Menton atteint 6,4 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 1,6 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 11,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 25 700 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 17,2 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 8,8 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,19 % depuis plus de deux ans (508e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).
25 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,37 % par an et le nombre de ménages de +1,36 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 40 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 91 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 39,01 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 4e taux le plus élevé sur 20 communes du département.
Le taux a augmenté de 9,2 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 840 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Menton et ses voisines
Parmi Menton et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Beausoleil est la plus chère (7 228 €/m²) et La Trinité la moins chère (3 762 €/m²).
Carros affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,1 %, contre 4,5 % à Menton), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,5 % (Carros) à 4,7 % (Beausoleil).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Menton | 5 122 €/m² | 21,06 €/m² | 4,5 % | 2,2 % |
| Roquebrune-Cap-Martin (4.8 km) | 6 282 €/m² | 24,59 €/m² | 4,3 % | 2,8 % |
| Beausoleil (8.1 km) | 7 228 €/m² | 31,24 €/m² | 4,9 % | 4,7 % |
| La Trinité (14 km) | 3 762 €/m² | 16,46 €/m² | 4,6 % | 2,1 % |
| Nice (22.2 km) | 5 123 €/m² | 20,43 €/m² | 4,3 % | 2,5 % |
| Carros (25.6 km) | 3 890 €/m² | 18,59 €/m² | 5,1 % | 1,5 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.