Rendement locatif à Orthez

Orthez en bref

Orthez compte 10 881 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+4,1 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 767 €/m² et se loue 11,52 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,5 % : 184e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut d'Orthez figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Orthez

Sur les 24 derniers mois, 105 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 767 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 10e commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 371 €/m² et 1 984 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 57 m², pour un prix médian de 89 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+12,2 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 186 ventes donnent un prix médian de 1 875 €/m² pour une surface médiane de 100 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 6 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 80 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,52 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,13 €/m² à 14,55 €/m², calculée sur 1 731 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 11,92 €/m², soit 3 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 6,2 % pour un prix médian de 1 910 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,5 %, revient à dire qu'il faut environ 15 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 3,4 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 930 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 40 % des résidences principales, dont 31 % dans le parc privé et 9 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Orthez se classe au 289e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 46 % des 5 583 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 16 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 1,88 personnes par ménage.

13 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Pau atteint 6,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,6 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 13,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 24 680 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 16,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 14,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 6,20 % depuis plus de deux ans (964e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

44 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,39 % par an et le nombre de ménages de +0,73 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 15 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 46 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 38,30 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 3e taux le plus élevé sur 11 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,4 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 930 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Communes voisines

Aucune autre commune de plus de 10 000 habitants ne se trouve à moins de 30 km d'Orthez : elle constitue le principal marché de son bassin, et la comparaison la plus pertinente est celle du département.