Rendement locatif à Rillieux-la-Pape

Rillieux-la-Pape en bref

Rillieux-la-Pape compte 31 389 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+4,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 311 €/m² et se loue 15,29 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,8 % : 623e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Rillieux-la-Pape est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Le parc social occupe une place très importante à Rillieux-la-Pape (45 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Rillieux-la-Pape

Sur les 24 derniers mois, 120 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 311 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 20e commune la plus chère sur 29.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 906 €/m² et 3 800 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 65 m², pour un prix médian de 196 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+7,5 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 160 ventes donnent un prix médian de 3 872 €/m² pour une surface médiane de 103 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 17 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 149 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,29 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,30 €/m² à 18,99 €/m², calculée sur 2 330 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,29 €/m², soit 13 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,1 % pour un prix médian de 3 628 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,8 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,5 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 750 € par an, représente environ 9 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 57 % des résidences principales, dont 12 % dans le parc privé et 45 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Rillieux-la-Pape se classe au 1008e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 32 % des 12 247 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 32 % des ménages et les familles monoparentales 15 %, pour une taille moyenne de 2,55 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Lyon atteint 7,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 15,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 200 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 26,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 7,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,19 % depuis plus de deux ans (161e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

17 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,38 % par an et le nombre de ménages de +0,77 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 13 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 76 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 34,69 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 16e taux le plus élevé sur 29 communes du département.

Le taux a augmenté de 4,9 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 750 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Rillieux-la-Pape et ses voisines

Parmi Rillieux-la-Pape et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Caluire-et-Cuire est la plus chère (4 311 €/m²) et Vaulx-en-Velin la moins chère (2 898 €/m²).

Vaulx-en-Velin affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,7 %, contre 4,8 % à Rillieux-la-Pape), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,2 % (Rillieux-la-Pape) à 1,7 % (Miribel).