Rendement locatif à Toul

Toul en bref

Toul compte 15 768 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (−0,4 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 355 €/m² et se loue 9,64 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,8 % : 154e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut de Toul figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Toul

Sur les 24 derniers mois, 104 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 355 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 9e commune la plus chère sur 10.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 072 €/m² et 1 590 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 74 m², pour un prix médian de 91 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+16,1 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 123 ventes donnent un prix médian de 1 916 €/m² pour une surface médiane de 97 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 41 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 61 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 9,64 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 7,81 €/m² à 11,89 €/m², calculée sur 3 188 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 11,55 €/m², soit 20 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 8,1 % pour un prix médian de 1 424 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,8 %, revient à dire qu'il faut environ 15 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,8 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 760 € par an, représente environ 17 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 57 % des résidences principales, dont 31 % dans le parc privé et 26 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Toul se classe au 281e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 44 % des 7 379 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 2,02 personnes par ménage.

15 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Nancy atteint 7,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,4 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 16,7 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 260 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 12,5 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,96 % depuis plus de deux ans (890e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

40 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,79 % par an et le nombre de ménages de +1,16 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 18 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 59 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 37,94 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 7e taux le plus élevé sur 10 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 760 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Toul et ses voisines

Parmi Toul et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 6e plus chère au mètre carré ; Nancy est la plus chère (2 379 €/m²).

Maxéville affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (7,4 %, contre 6,8 % à Toul), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,5 % (Villers-lès-Nancy) à 5,0 % (Toul).