Rendement locatif à Toulouse

Toulouse en bref

Toulouse compte 514 819 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+7,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 298 €/m² et se loue 13,98 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,4 % : 781e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Toulouse compte 32 813 jeunes de 20 à 24 ans vivant seuls, soit l'une des proportions les plus élevées de France : la demande de petites surfaces y est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec la saisonnalité de relocation que cela implique (fin d'été) et une forte rotation des locataires.

Toulouse fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +7,3 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,7 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Toulouse

Sur les 24 derniers mois, 8 710 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 298 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 19.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 635 €/m² et 4 176 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 49 m², pour un prix médian de 149 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a peu varié (+0,3 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 2 273 ventes donnent un prix médian de 3 692 €/m² pour une surface médiane de 96 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 12 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 148 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,98 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,17 €/m² à 17,51 €/m², calculée sur 225 512 annonces. C'est un niveau proche de la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 16,33 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 4,8 % pour un prix médian de 3 588 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,4 %, revient à dire qu'il faut environ 23 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,8 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 980 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 66 % des résidences principales, dont 53 % dans le parc privé et 13 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Toulouse se classe au 2e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 55 % des 281 155 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 14 % des ménages et les familles monoparentales 8 %, pour une taille moyenne de 1,79 personnes par ménage.

24 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Toulouse atteint 9,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,9 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 14,3 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 24 500 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,5 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,88 % depuis plus de deux ans (433e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

20 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,69 % par an et le nombre de ménages de +1,64 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 42 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 85 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 49,67 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 15e taux le plus élevé sur 19 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,7 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 980 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Toulouse et ses voisines

Parmi Toulouse et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 1re plus chère au mètre carré et Tournefeuille la moins chère (2 935 €/m²).

Tournefeuille affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (4,7 %, contre 4,4 % à Toulouse), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,8 % (Tournefeuille) à 1,9 % (Toulouse).