Rendement locatif à Valence

Valence en bref

Valence compte 64 458 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+1,2 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 450 €/m² et se loue 11,93 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,9 % : 613e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Valence compte 1 648 jeunes de 20 à 24 ans vivant seuls, soit l'une des proportions les plus élevées de France : la demande de petites surfaces y est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec la saisonnalité de relocation que cela implique (fin d'été) et une forte rotation des locataires.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Valence

Sur les 24 derniers mois, 573 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 450 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 3e commune la plus chère sur 6.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 932 €/m² et 2 986 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 60 m², pour un prix médian de 130 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+3,7 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 436 ventes donnent un prix médian de 2 504 €/m² pour une surface médiane de 96 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 2 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 110 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,93 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,43 €/m² à 15,10 €/m², calculée sur 14 916 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 14,01 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,6 % pour un prix médian de 2 574 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,9 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,2 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 17 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 55 % des résidences principales, dont 36 % dans le parc privé et 18 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Valence se classe au 117e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 51 % des 32 866 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 17 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 1,89 personnes par ménage.

17 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Valence atteint 7,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,5 point) et se situe 0,2 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 15,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 790 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,1 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 10,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,72 % depuis plus de deux ans (634e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

26 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,80 % par an et le nombre de ménages de +1,22 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 23 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 77 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 45,36 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 6 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Valence et ses voisines

Parmi Valence et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Portes-lès-Valence est la plus chère (2 774 €/m²) et Romans-sur-Isère la moins chère (1 625 €/m²).

Romans-sur-Isère affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,3 %, contre 4,9 % à Valence), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,3 % (Guilherand-Granges) à 3,5 % (Bourg-lès-Valence).