Rendement locatif à Arles

Arles en bref

Arles compte 51 811 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−1,4 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 836 €/m² et se loue 13,00 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,7 % : 683e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Arles ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Arles

Sur les 24 derniers mois, 327 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 836 €/m², un niveau proche de la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 25e commune la plus chère sur 32.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 293 €/m² et 3 426 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 48 m², pour un prix médian de 126 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+13,7 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 729 ventes donnent un prix médian de 2 934 €/m² pour une surface médiane de 89 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 3 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 128 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,00 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,60 €/m² à 15,94 €/m², calculée sur 7 991 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 15,19 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,3 % pour un prix médian de 2 991 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,7 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,9 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 940 € par an, représente environ 14 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 46 % des résidences principales, dont 25 % dans le parc privé et 20 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Arles se classe au 521e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 40 % des 23 638 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,1 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 22 % des ménages et les familles monoparentales 11 %, pour une taille moyenne de 2,10 personnes par ménage.

12 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi d'Arles atteint 10,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 0,6 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 12,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion proche de la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 740 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 24,5 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 11,2 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,06 % depuis plus de deux ans (825e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

36 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,80 % par an et le nombre de ménages de −0,58 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 15 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 45 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 46,05 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 15e taux le plus élevé sur 32 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 940 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Arles et ses voisines

Parmi Arles et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 3e plus chère au mètre carré ; Istres est la plus chère (3 122 €/m²) et Beaucaire la moins chère (1 255 €/m²).

Beaucaire affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (8,3 %, contre 4,7 % à Arles), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,3 % (Fos-sur-Mer) à 6,1 % (Beaucaire).