Rendement locatif à Saint-Gilles

Saint-Gilles en bref

Saint-Gilles compte 14 734 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+8,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 978 €/m² et se loue 11,31 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,7 % : 371e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Saint-Gilles fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +8,3 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,4 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Gilles

Sur les 24 derniers mois, 39 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 978 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 8.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 547 €/m² et 2 769 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 64 m², pour un prix médian de 113 000 €.

Côté maisons, 228 ventes donnent un prix médian de 2 405 €/m² pour une surface médiane de 88 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 22 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 89 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,31 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,11 €/m² à 14,05 €/m², calculée sur 912 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 12,85 €/m², soit 14 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 5,7 %, revient à dire qu'il faut environ 18 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 140 € par an, représente environ 20 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 41 % des résidences principales, dont 30 % dans le parc privé et 11 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Gilles se classe au 313e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 36 % des 6 163 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +5,8 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 27 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 2,27 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Nîmes atteint 10,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 17,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 20 770 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 29,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 3,69 % depuis plus de deux ans (784e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

41 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,44 % par an et le nombre de ménages de +2,22 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 14 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 32 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 56,25 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 6e taux le plus élevé sur 8 communes du département.

Le taux a baissé de 2,2 points depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 140 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Gilles et ses voisines

Parmi Saint-Gilles et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Arles est la plus chère (2 836 €/m²) et Beaucaire la moins chère (1 255 €/m²).

Beaucaire affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (8,3 %, contre 5,7 % à Saint-Gilles), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,1 % (Lunel) à 6,1 % (Beaucaire).