Rendement locatif à Carentan-les-Marais

Carentan-les-Marais en bref

Carentan-les-Marais compte 10 218 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (+1,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 820 €/m² et se loue 10,31 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,5 % : 411e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Carentan-les-Marais ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Carentan-les-Marais

Sur les 24 derniers mois, 21 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 820 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 5.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 571 €/m² et 2 324 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 63 m², pour un prix médian de 105 000 €.

Côté maisons, 251 ventes donnent un prix médian de 1 715 €/m² pour une surface médiane de 96 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 6 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 82 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 10,31 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 8,15 €/m² à 13,05 €/m², calculée sur 443 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 12,76 €/m², soit 24 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 5,5 %, revient à dire qu'il faut environ 18 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,4 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 640 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 44 % des résidences principales, dont 22 % dans le parc privé et 22 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Carentan-les-Marais se classe au 666e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 43 % des 4 916 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 8 %, pour une taille moyenne de 1,96 personnes par ménage.

13 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Saint-Lô atteint 5,8 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,6 point) et se situe 0,7 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 9,2 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 23 980 € par an et par unité de consommation, proche de la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 16,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 11,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,03 % depuis plus de deux ans (820e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

36 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,18 % par an et le nombre de ménages de +0,30 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 13 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 25 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 44,22 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 6e taux le plus élevé sur 6 communes du département.

Le taux a augmenté de 1,4 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 640 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Carentan-les-Marais et ses voisines

Saint-Lô affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,9 %, contre 5,5 % à Carentan-les-Marais), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.