Rendement locatif à Cestas

Cestas en bref

Cestas compte 16 666 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−1,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 776 €/m² et se loue 14,94 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,1 % : 852e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Cestas ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Cestas

Sur les 24 derniers mois, 10 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 776 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 8e commune la plus chère sur 28.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 552 €/m² et 3 827 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 191 000 €.

Côté maisons, 228 ventes donnent un prix médian de 3 719 €/m² pour une surface médiane de 103 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 2 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 170 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 14,94 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,22 €/m² à 18,27 €/m², calculée sur 203 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,63 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 4,1 %, revient à dire qu'il faut environ 24 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 030 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 23 % des résidences principales, dont 11 % dans le parc privé et 12 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Cestas se classe au 1019e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 28 % des 7 376 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +4,6 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 28 % des ménages et les familles monoparentales 7 %, pour une taille moyenne de 2,25 personnes par ménage.

6 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bordeaux atteint 8,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,6 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 6,4 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 32 760 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 5,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 3,6 % des logements du parc privé sont vacants, dont 0,99 % depuis plus de deux ans (97e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus faible).

27 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,91 % par an et le nombre de ménages de +0,80 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 8 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 10 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 37,43 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 29e taux le plus élevé sur 30 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,4 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 030 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Cestas et ses voisines

Parmi Cestas et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Talence est la plus chère (3 792 €/m²) et Pessac la moins chère (3 567 €/m²).

Pessac affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (4,5 %, contre 4,1 % à Cestas), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,9 % (Mérignac) à 1,7 % (Léognan).