Rendement locatif à Châteaudun

Châteaudun en bref

Châteaudun compte 12 830 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−2,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 268 €/m² et se loue 9,70 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 7,3 % : 114e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Châteaudun cumule une population en baisse (−2,8 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.

Le rendement brut de Châteaudun figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Châteaudun

Sur les 24 derniers mois, 21 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 268 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 5e commune la plus chère sur 5.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 137 €/m² et 1 500 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 65 m², pour un prix médian de 74 000 €.

Côté maisons, 227 ventes donnent un prix médian de 1 327 €/m² pour une surface médiane de 82 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 5 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 57 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 9,70 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 7,80 €/m² à 12,07 €/m², calculée sur 1 607 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 12,38 €/m², soit 28 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 7,3 %, revient à dire qu'il faut environ 14 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 7,1 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 040 € par an, représente environ 23 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 49 % des résidences principales, dont 23 % dans le parc privé et 26 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Châteaudun se classe au 639e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 46 % des 5 857 ménages, une part supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 18 % des ménages et les familles monoparentales 12 %, pour une taille moyenne de 2,03 personnes par ménage.

14 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Châteaudun atteint 7,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+1,1 point) et se situe 1,4 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 19,9 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 21 420 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 27,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 13,2 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,97 % depuis plus de deux ans (892e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

38 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,56 % par an et le nombre de ménages de +0,40 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 14 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 40 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 58,68 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 3e taux le plus élevé sur 6 communes du département.

Le taux a augmenté de 6,6 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 040 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Communes voisines

Aucune autre commune de plus de 10 000 habitants ne se trouve à moins de 30 km de Châteaudun : elle constitue le principal marché de son bassin, et la comparaison la plus pertinente est celle du département.