- Population en baisse de 4,1 % entre 2017 et 2023.
- Taux de pauvreté élevé (32,8 %) : risque d'impayés plus important.
Épinay-sur-Seine en bref
Épinay-sur-Seine compte 52 833 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−4,1 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Un appartement s'y vend en médiane 3 324 €/m² et se loue 19,48 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,3 % : 216e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.
Épinay-sur-Seine cumule une population en baisse (−4,1 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.
Le rendement brut d'Épinay-sur-Seine figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.
Les chiffres
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| Indicateur | Épinay-sur-Seine | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Rendement brut (appartement) | 6,3 % | 5,3 % | 77 |
| Prix au m² (appartement) | 3 324 €/m² | 2 961 €/m² | 61 |
| Loyer d'annonce | 19,48 €/m² | 14,02 €/m² | 87 |
| Part de locataires du privé | 27,2 % | 25,4 % | 57 |
| Vacance de plus de 2 ans | 3,81 % | 2,20 % | 78 |
| Chômage de la zone d'emploi | 8,1 % | 8,1 % | 56 |
| Niveau de vie médian | 19 650 € | 24 950 € | 6 |
| Évolution de la population | -4,1 % | +3,0 % | 6 |
| Taux de taxe foncière | 40,58 % | 45,35 % | 32 |
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| Période | Prix médian | Ventes |
|---|---|---|
| 2021-07 à 2022-06 | 3 419 €/m² | 124 |
| 2022-07 à 2023-06 | 3 426 €/m² | 111 |
| 2023-07 à 2024-06 | 3 273 €/m² | 71 |
| 2024-07 à 2025-06 | 3 268 €/m² | 75 |
| 2025-07 à 2026-06 | 3 341 €/m² | 97 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 172 | 142 |
| Prix médian au m² | 3 324 €/m² | 3 592 €/m² |
| Moitié des ventes entre | 2 769 €/m² et 3 770 €/m² | 3 011 €/m² et 4 430 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | -2,3 % | -6,0 % |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 19,48 €/m² | 16,15 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 14,95 €/m² à 25,38 €/m² | 9,72 €/m² à 26,80 €/m² |
| Rendement brut | 6,3 % | 4,7 % |
| Fiabilité du prix | bonne | bonne |
| Fiabilité du loyer | bonne | faible |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | -4,1 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Paris), T2 2026 | 8,1 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 16,7 % |
| Niveau de vie médian | 19 650 € |
| Taux de pauvreté | 32,8 % |
| Ménages d'une personne | 33,5 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 30,6 % / 17,3 % |
| Locataires du privé / en HLM | 27,2 % / 37,0 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 26,4 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 9,4 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 9,2 % (3,81 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 40,58 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 1 300 € par an |
Prix de l'immobilier à Épinay-sur-Seine
Sur les 24 derniers mois, 172 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 324 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 24e commune la plus chère sur 35.
La moitié des ventes s'est conclue entre 2 769 €/m² et 3 770 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 60 m², pour un prix médian de 177 000 €.
Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−2,3 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.
Côté maisons, 142 ventes donnent un prix médian de 3 592 €/m² pour une surface médiane de 80 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 8 % plus cher que celui d'appartement.
À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 150 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 19,48 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 14,95 €/m² à 25,38 €/m², calculée sur 2 889 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 22,93 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 7,0 % pour un prix médian de 3 592 €/m².
Le rendement brut des appartements, 6,3 %, revient à dire qu'il faut environ 16 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,7 %.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 300 € par an, représente environ 12 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 64 % des résidences principales, dont 27 % dans le parc privé et 37 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Épinay-sur-Seine se classe au 447e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.
Les personnes seules forment 34 % des 20 539 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,6 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 31 % des ménages et les familles monoparentales 17 %, pour une taille moyenne de 2,59 personnes par ménage.
9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Paris atteint 8,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 16,7 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Le niveau de vie médian des habitants est de 19 650 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 32,8 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.
Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,2 % des logements du parc privé sont vacants, dont 3,81 % depuis plus de deux ans (804e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).
42 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,34 % par an et le nombre de ménages de +0,18 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 26 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 85 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 40,58 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 18e taux le plus élevé sur 35 communes du département.
Il est resté stable depuis 2021.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 300 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Épinay-sur-Seine et ses voisines
Parmi Épinay-sur-Seine et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Enghien-les-Bains est la plus chère (5 044 €/m²) et Montmagny la moins chère (2 806 €/m²).
Montmagny affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (7,4 %, contre 6,3 % à Épinay-sur-Seine), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,4 % (Deuil-la-Barre) à 3,8 % (Épinay-sur-Seine).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Épinay-sur-Seine | 3 324 €/m² | 19,48 €/m² | 6,3 % | 3,8 % |
| Deuil-la-Barre (1.9 km) | 3 839 €/m² | 19,56 €/m² | 5,5 % | 1,4 % |
| Villetaneuse (2 km) | 2 968 €/m² | 18,20 €/m² | 6,6 % | 3,1 % |
| Enghien-les-Bains (2 km) | 5 044 €/m² | 21,05 €/m² | 4,5 % | 2,6 % |
| Villeneuve-la-Garenne (2.2 km) | 3 947 €/m² | 21,01 €/m² | 5,8 % | 2,0 % |
| Montmagny (2.6 km) | 2 806 €/m² | 19,31 €/m² | 7,4 % | 1,5 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.