Rendement locatif à Guipavas

Guipavas en bref

Guipavas compte 15 538 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+7,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 667 €/m² et se loue 12,74 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,8 % : 621e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Guipavas est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Guipavas fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +7,3 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,9 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Guipavas

Sur les 24 derniers mois, 62 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 667 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 5e commune la plus chère sur 12.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 554 €/m² et 2 980 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 63 m², pour un prix médian de 168 000 €.

Côté maisons, 248 ventes donnent un prix médian de 2 519 €/m² pour une surface médiane de 106 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 6 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 120 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 12,74 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,24 €/m² à 15,85 €/m², calculée sur 839 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 15,63 €/m², soit 23 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,6 % pour un prix médian de 2 924 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,8 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,9 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 26 % des résidences principales, dont 18 % dans le parc privé et 8 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Guipavas se classe au 849e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 34 % des 6 661 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +5,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 30 % des ménages et les familles monoparentales 6 %, pour une taille moyenne de 2,25 personnes par ménage.

9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Brest atteint 7,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 6,8 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 28 510 € par an et par unité de consommation, supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 7,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 5,2 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,16 % depuis plus de deux ans (154e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

22 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,92 % par an et le nombre de ménages de +1,99 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 10 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 20 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 39,10 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 10e taux le plus élevé sur 12 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,6 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Guipavas et ses voisines

Parmi Guipavas et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 3e plus chère au mètre carré ; Le Relecq-Kerhuon est la plus chère (2 976 €/m²) et Plougastel-Daoulas la moins chère (2 397 €/m²).

Plougastel-Daoulas affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,2 %, contre 4,8 % à Guipavas), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,2 % (Guipavas) à 2,7 % (Landerneau).