Rendement locatif à Kourou

Kourou en bref

Kourou compte 24 824 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−3,4 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 074 €/m² et se loue 15,72 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 7,9 % : 67e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Kourou cumule une population en baisse (−3,4 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.

Le rendement brut de Kourou figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Kourou

Sur les 24 derniers mois, 44 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 074 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 3e commune la plus chère sur 3.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 716 €/m² et 2 323 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 58 m², pour un prix médian de 116 000 €.

Côté maisons, 156 ventes donnent un prix médian de 2 390 €/m² pour une surface médiane de 95 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 15 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 93 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,72 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,26 €/m² à 20,15 €/m², calculée sur 787 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 18,76 €/m², soit 19 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 9,2 % pour un prix médian de 2 197 €/m².

Le rendement brut des appartements, 7,9 %, revient à dire qu'il faut environ 13 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,4 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 710 € par an, représente environ 21 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 58 % des résidences principales, dont 29 % dans le parc privé et 29 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Kourou se classe au 369e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 21 % des 7 779 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,1 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 32 % des ménages et les familles monoparentales 29 %, pour une taille moyenne de 3,09 personnes par ménage.

16 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Au recensement de 2022, 26,1 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 13,9 % des logements du parc privé sont vacants, dont 7,74 % depuis plus de deux ans (1006e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

56 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,27 % par an et le nombre de ménages de +0,07 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 22 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 42 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 78,19 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 1er taux le plus élevé sur 8 communes du département.

Le taux a augmenté de 1,1 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 710 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Communes voisines

Aucune autre commune de plus de 10 000 habitants ne se trouve à moins de 30 km de Kourou : elle constitue le principal marché de son bassin, et la comparaison la plus pertinente est celle du département.