Rendement locatif au Mans

Le Mans en bref

Le Mans compte 146 249 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+2,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 273 €/m² et se loue 11,77 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,2 % : 512e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le Mans compte 4 091 jeunes de 20 à 24 ans vivant seuls, soit l'une des proportions les plus élevées de France : la demande de petites surfaces y est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec la saisonnalité de relocation que cela implique (fin d'été) et une forte rotation des locataires.

Les chiffres

Prix de l'immobilier au Mans

Sur les 24 derniers mois, 1 177 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 273 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 4.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 902 €/m² et 2 667 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 45 m², pour un prix médian de 96 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+13,9 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 2 083 ventes donnent un prix médian de 2 152 €/m² pour une surface médiane de 85 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 5 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 102 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,77 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 9,40 €/m² à 14,73 €/m², calculée sur 25 658 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,55 €/m², soit 15 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,7 % pour un prix médian de 2 425 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,2 %, revient à dire qu'il faut environ 19 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 7,3 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 910 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 54 % des résidences principales, dont 29 % dans le parc privé et 25 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Le Mans se classe au 369e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 49 % des 73 430 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 16 % des ménages et les familles monoparentales 12 %, pour une taille moyenne de 1,93 personnes par ménage.

16 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi du Mans atteint 8,7 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,8 point) et se situe 0,5 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 16,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 23 610 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 22,9 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,02 % depuis plus de deux ans (463e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

22 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance mêle donc rotation normale et logements durablement inoccupés.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,59 % par an et le nombre de ménages de +0,42 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 23 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 58 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 47,80 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 3e taux le plus élevé sur 4 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 910 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Le Mans et ses voisines

Allonnes affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (7,0 %, contre 5,2 % au Mans), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.