Rendement locatif à Montpellier

Montpellier en bref

Montpellier compte 310 240 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+8,8 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 534 €/m² et se loue 15,49 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,6 % : 710e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Montpellier compte 19 236 jeunes de 20 à 24 ans vivant seuls, soit l'une des proportions les plus élevées de France : la demande de petites surfaces y est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec la saisonnalité de relocation que cela implique (fin d'été) et une forte rotation des locataires.

Montpellier fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +8,8 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 1,8 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Montpellier

Sur les 24 derniers mois, 4 630 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 534 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 10e commune la plus chère sur 14.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 877 €/m² et 4 192 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 45 m², pour un prix médian de 145 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+3,2 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 901 ventes donnent un prix médian de 3 843 €/m² pour une surface médiane de 96 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 9 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 159 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,49 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 12,63 €/m² à 19,00 €/m², calculée sur 118 801 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,93 €/m², soit 16 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,1 % pour un prix médian de 3 712 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,6 %, revient à dire qu'il faut environ 22 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 060 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 67 % des résidences principales, dont 51 % dans le parc privé et 16 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Montpellier se classe au 5e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 55 % des 162 816 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 15 % des ménages et les familles monoparentales 10 %, pour une taille moyenne de 1,84 personnes par ménage.

23 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Montpellier atteint 10,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 0,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 18,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 21 440 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 30,9 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 9,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,68 % depuis plus de deux ans (367e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

18 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,76 % par an et le nombre de ménages de +1,74 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 43 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 88 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 54,28 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 9e taux le plus élevé sur 14 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,8 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 060 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Montpellier et ses voisines

Parmi Montpellier et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Lattes est la plus chère (4 638 €/m²) et Juvignac la moins chère (2 951 €/m²).

Juvignac affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,4 %, contre 4,6 % à Montpellier), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,7 % (Saint-Gély-du-Fesc) à 1,7 % (Montpellier).