Rendement locatif à Saint-Gély-du-Fesc

Saint-Gély-du-Fesc en bref

Saint-Gély-du-Fesc compte 10 472 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+6,9 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 801 €/m² et se loue 15,89 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,4 % : 776e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Saint-Gély-du-Fesc présente le profil d'un marché tendu : des prix parmi les plus élevés du panel et une vacance de longue durée faible, signe que les logements trouvent preneur. Ce type de marché offre en général des rendements bruts modestes, la sécurité locative ayant un prix.

Saint-Gély-du-Fesc est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Gély-du-Fesc

Sur les 24 derniers mois, 33 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 801 €/m², un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 5e commune la plus chère sur 14.

La moitié des ventes s'est conclue entre 3 067 €/m² et 4 571 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 48 m², pour un prix médian de 156 000 €.

Côté maisons, 142 ventes donnent un prix médian de 4 237 €/m² pour une surface médiane de 106 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 11 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 171 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,89 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,13 €/m² à 19,24 €/m², calculée sur 525 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 19,85 €/m², soit 25 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 6,4 % pour un prix médian de 3 336 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,4 %, revient à dire qu'il faut environ 23 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 870 € par an, représente environ 22 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 23 % des résidences principales, dont 18 % dans le parc privé et 5 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Gély-du-Fesc se classe au 839e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 25 % des 4 452 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,2 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 31 % des ménages et les familles monoparentales 9 %, pour une taille moyenne de 2,34 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Montpellier atteint 10,6 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 0,3 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 8,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 33 420 € par an et par unité de consommation, nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 6,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 5,0 % des logements du parc privé sont vacants, dont 0,70 % depuis plus de deux ans (25e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus faible).

14 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,66 % par an et le nombre de ménages de +1,91 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 9 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 17 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 46,11 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 13e taux le plus élevé sur 14 communes du département.

Le taux a augmenté de 2,3 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 870 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Gély-du-Fesc et ses voisines

Parmi Saint-Gély-du-Fesc et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Lattes est la plus chère (4 638 €/m²) et Juvignac la moins chère (2 951 €/m²).

Juvignac affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (5,4 %, contre 4,4 % à Saint-Gély-du-Fesc), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,7 % (Saint-Gély-du-Fesc) à 1,7 % (Montpellier).