Rendement locatif à Troyes

Troyes en bref

Troyes compte 62 088 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (+0,7 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 732 €/m² et se loue 11,11 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,3 % : 216e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Troyes compte 2 167 jeunes de 20 à 24 ans vivant seuls, soit l'une des proportions les plus élevées de France : la demande de petites surfaces y est portée par les étudiants et les jeunes actifs, avec la saisonnalité de relocation que cela implique (fin d'été) et une forte rotation des locataires.

Le rendement brut de Troyes figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Troyes

Sur les 24 derniers mois, 942 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 732 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 2e commune la plus chère sur 5.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 354 €/m² et 2 228 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 80 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−3,5 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 359 ventes donnent un prix médian de 1 960 €/m² pour une surface médiane de 87 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 13 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 78 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 11,11 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 8,74 €/m² à 14,11 €/m², calculée sur 18 840 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 13,68 €/m², soit 23 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 7,3 % pour un prix médian de 1 920 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,3 %, revient à dire qu'il faut environ 16 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 7,5 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 850 € par an, représente environ 16 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 69 % des résidences principales, dont 36 % dans le parc privé et 33 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Troyes se classe au 129e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 55 % des 33 153 ménages, une part nettement supérieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +0,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 13 % des ménages et les familles monoparentales 13 %, pour une taille moyenne de 1,83 personnes par ménage.

19 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Troyes atteint 10,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,9 point) et se situe 0,2 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 21,3 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 20 210 € par an et par unité de consommation, nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 31,3 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 17,6 % des logements du parc privé sont vacants, dont 7,14 % depuis plus de deux ans (993e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

40 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,58 % par an et le nombre de ménages de +0,48 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 34 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 80 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 54,14 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 1er taux le plus élevé sur 5 communes du département.

Le taux a augmenté de 6,9 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 850 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Troyes et ses voisines

Parmi Troyes et ses 3 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Sainte-Savine est la plus chère (1 759 €/m²) et La Chapelle-Saint-Luc la moins chère (1 304 €/m²).

Saint-André-les-Vergers affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (8,8 %, contre 6,3 % à Troyes), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 3,0 % (Saint-André-les-Vergers) à 7,1 % (Troyes).