Rendement locatif à Valentigney

Valentigney en bref

Valentigney compte 10 501 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−2,0 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 021 €/m² et se loue 10,04 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 9,4 % : 18e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Le rendement brut de Valentigney figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Valentigney

Sur les 24 derniers mois, 31 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 021 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 4e commune la plus chère sur 5.

La moitié des ventes s'est conclue entre 841 €/m² et 1 440 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 78 m², pour un prix médian de 82 000 €.

Côté maisons, 150 ventes donnent un prix médian de 1 351 €/m² pour une surface médiane de 95 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 32 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 46 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 10,04 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 7,84 €/m² à 12,86 €/m², calculée sur 1 276 annonces. C'est un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 11,64 €/m², soit 16 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 9,4 %, revient à dire qu'il faut environ 11 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 9,1 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 21 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 36 % des résidences principales, dont 15 % dans le parc privé et 21 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Valentigney se classe au 937e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 34 % des 4 583 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 27 % des ménages et les familles monoparentales 12 %, pour une taille moyenne de 2,31 personnes par ménage.

10 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Montbéliard atteint 12,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,7 point) et se situe 1,9 point au-dessus de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 20,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 21 950 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 25,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 11,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 3,67 % depuis plus de deux ans (782e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

32 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de −0,05 % par an et le nombre de ménages de +0,70 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 7 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 45 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 42,58 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 4e taux le plus élevé sur 5 communes du département.

Le taux a augmenté de 3,1 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Valentigney et ses voisines

Parmi Valentigney et ses 4 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Belfort est la plus chère (1 404 €/m²) et Audincourt la moins chère (885 €/m²).

Audincourt affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (11,2 %, contre 9,4 % à Valentigney), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 3,7 % (Valentigney) à 5,7 % (Montbéliard).