Rendement locatif à Villefontaine

Villefontaine en bref

Villefontaine compte 19 445 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+3,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 193 €/m² et se loue 13,14 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,1 % : 263e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Villefontaine est une commune à dominante familiale : les couples avec enfants y sont nombreux et la location privée y occupe une place réduite. Le marché locatif y est étroit et orienté vers les grands logements.

Le parc social occupe une place très importante à Villefontaine (48 % des résidences principales sont des HLM), ce qui réduit la taille du marché locatif privé et peut peser sur les loyers de marché.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Villefontaine

Sur les 24 derniers mois, 67 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 193 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 16e commune la plus chère sur 16.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 607 €/m² et 2 687 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 66 m², pour un prix médian de 135 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a reculé (−3,0 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 167 ventes donnent un prix médian de 2 549 €/m² pour une surface médiane de 94 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 16 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 99 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,14 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,55 €/m² à 16,35 €/m², calculée sur 446 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 15,16 €/m², soit 15 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,7 % pour un prix médian de 2 776 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,1 %, revient à dire qu'il faut environ 16 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,1 %.

La fiabilité de ce rendement est moyenne : le nombre de ventes ou la précision de l'estimation de loyer reste limité.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 000 € par an, représente environ 15 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 60 % des résidences principales, dont 12 % dans le parc privé et 48 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Villefontaine se classe au 1011e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 31 % des 7 293 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,0 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 35 % des ménages et les familles monoparentales 15 %, pour une taille moyenne de 2,59 personnes par ménage.

11 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation proche de la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bourgoin-Jallieu atteint 6,9 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,6 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 15,5 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 540 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 22,0 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 7,7 % des logements du parc privé sont vacants, dont 1,36 % depuis plus de deux ans (230e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

18 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : la vacance y est donc surtout frictionnelle, faite de logements entre deux occupants, ce qui est normal sur un marché qui tourne.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,75 % par an et le nombre de ménages de +0,63 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 16 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 54 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 65,04 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 2e taux le plus élevé sur 16 communes du département.

Le taux a augmenté de 10,5 points depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point ; cette hausse fait partie du quart des plus fortes, et la fiscalité locale pèse de plus en plus sur le rendement net.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 000 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Villefontaine et ses voisines

Parmi Villefontaine et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 6e plus chère au mètre carré ; Genas est la plus chère (3 648 €/m²).

Villefontaine offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (6,1 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 0,7 % (Mions) à 2,4 % (Bourgoin-Jallieu).