Rendement locatif à Bastia

Bastia en bref

Bastia compte 46 867 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+2,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 978 €/m² et se loue 13,65 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 4,7 % : 664e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Bastia ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Bastia

Sur les 24 derniers mois, 430 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 978 €/m², un niveau proche de la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²).

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 246 €/m² et 3 602 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 64 m², pour un prix médian de 159 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+10,1 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 30 ventes donnent un prix médian de 3 641 €/m² pour une surface médiane de 98 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 22 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 134 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,65 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,18 €/m² à 16,65 €/m², calculée sur 4 728 annonces. C'est un niveau proche de la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 16,30 €/m², soit 19 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,7 % pour un prix médian de 3 018 €/m².

Le rendement brut des appartements, 4,7 %, revient à dire qu'il faut environ 21 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 4,4 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 730 € par an, représente environ 10 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 57 % des résidences principales, dont 35 % dans le parc privé et 22 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Bastia se classe au 151e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 25 % des 21 138 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de −1,6 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 23 % des ménages et les familles monoparentales 17 %, pour une taille moyenne de 2,21 personnes par ménage.

10 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Bastia atteint 7,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a augmenté sur un an (+0,5 point) et retrouve son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 11,2 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion inférieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Le niveau de vie médian des habitants est de 22 880 € par an et par unité de consommation, inférieur à la médiane des communes étudiées (24 950 €), et 25,9 % de la population vit sous le seuil de pauvreté.

Un taux de pauvreté de cet ordre signale des locataires plus exposés aux difficultés de paiement : les loyers y sont plus contraints par la solvabilité des ménages que par la demande.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 12,1 % des logements du parc privé sont vacants, dont 4,42 % depuis plus de deux ans (856e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

36 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,44 % par an et le nombre de ménages de +1,20 % par an : le nombre de ménages augmente plus vite que le parc, ce qui tend à resserrer le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 19 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 91 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 39,50 % en 2025, pour une médiane de 45,34 %.

Le taux a augmenté de 0,3 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 730 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Bastia et ses voisines

Bastia offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (4,7 %).