Rendement locatif à Cayenne

Cayenne en bref

Cayenne compte 62 675 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+2,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 740 €/m² et se loue 16,60 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 6,4 % : 194e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Le rendement brut de Cayenne figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Cayenne

Sur les 24 derniers mois, 371 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 740 €/m², un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 2e commune la plus chère sur 3.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 379 €/m² et 3 194 €/m², soit un marché assez homogène. La surface médiane vendue est de 52 m², pour un prix médian de 133 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+4,0 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 146 ventes donnent un prix médian de 2 687 €/m² pour une surface médiane de 85 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 2 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 123 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 16,60 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,02 €/m² à 21,18 €/m², calculée sur 4 337 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 19,31 €/m², soit 16 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 7,0 % pour un prix médian de 2 965 €/m².

Le rendement brut des appartements, 6,4 %, revient à dire qu'il faut environ 16 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,4 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 330 € par an, représente environ 15 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 73 % des résidences principales, dont 51 % dans le parc privé et 22 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Cayenne se classe au 6e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 33 % des 24 751 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +1,8 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 20 % des ménages et les familles monoparentales 31 %, pour une taille moyenne de 2,54 personnes par ménage.

22 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Au recensement de 2022, 30,3 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 20,5 % des logements du parc privé sont vacants, dont 11,53 % depuis plus de deux ans (1030e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

56 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +1,78 % par an et le nombre de ménages de +1,29 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 39 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 69 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 70,95 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 5e taux le plus élevé sur 8 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,3 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 330 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Cayenne et ses voisines

Cayenne offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (6,4 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 5,2 % (Remire-Montjoly) à 11,5 % (Cayenne).