Rendement locatif à Remire-Montjoly

Remire-Montjoly en bref

Remire-Montjoly compte 27 723 habitants (recensement 2023), une population en hausse depuis 2017 (+10,3 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 3 233 €/m² et se loue 17,59 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,8 % : 333e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Remire-Montjoly fait partie des communes en forte croissance : la population a progressé de +10,3 % entre 2017 et 2023 et le parc de logements s'accroît d'environ 2,2 % par an. La demande y est réelle, mais la construction neuve y concurrence le parc existant.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Remire-Montjoly

Sur les 24 derniers mois, 137 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 3 233 €/m², un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 1re commune la plus chère sur 3.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 706 €/m² et 3 908 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 50 m², pour un prix médian de 159 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+11,9 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 210 ventes donnent un prix médian de 3 110 €/m² pour une surface médiane de 100 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 4 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 145 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 17,59 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 13,76 €/m² à 22,48 €/m², calculée sur 1 571 annonces. C'est un niveau nettement supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 20,63 €/m², soit 17 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 6,1 % pour un prix médian de 3 683 €/m².

Le rendement brut des appartements, 5,8 %, revient à dire qu'il faut environ 17 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,4 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 1 430 € par an, représente environ 15 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 49 % des résidences principales, dont 36 % dans le parc privé et 13 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Remire-Montjoly se classe au 128e rang sur 1 038 : le marché locatif y est profond.

Les personnes seules forment 29 % des 10 036 ménages, une part nettement inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,5 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 30 % des ménages et les familles monoparentales 21 %, pour une taille moyenne de 2,61 personnes par ménage.

18 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation nettement supérieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Au recensement de 2022, 17,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 12,3 % des logements du parc privé sont vacants, dont 5,22 % depuis plus de deux ans (914e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

42 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +2,21 % par an et le nombre de ménages de +1,63 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 23 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 37 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 56,59 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 7e taux le plus élevé sur 8 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,3 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 1 430 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Remire-Montjoly et ses voisines

Cayenne affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,4 %, contre 5,8 % à Remire-Montjoly), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 5,2 % (Remire-Montjoly) à 11,5 % (Cayenne).