Rendement locatif aux Abymes

Les Abymes en bref

Les Abymes compte 51 055 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−4,5 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 773 €/m² et se loue 15,04 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 8,8 % : 30e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Les Abymes cumule une population en baisse (−4,5 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.

Le rendement brut des Abymes figure dans le quart supérieur des communes étudiées, mais il s'accompagne d'indicateurs de risque eux aussi élevés (vacance de longue durée ou pauvreté). Un rendement élevé rémunère généralement un risque : vacance, impayés ou dépréciation.

Les chiffres

Prix de l'immobilier aux Abymes

Sur les 24 derniers mois, 173 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 773 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 9e commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 358 €/m² et 2 401 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 64 m², pour un prix médian de 105 000 €.

Entre la première année de données (juillet 2021 à juin 2022) et la dernière (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian des appartements a progressé (+16,3 %), pour une évolution médiane de +2,0 % sur l'ensemble des communes.

Côté maisons, 86 ventes donnent un prix médian de 1 968 €/m² pour une surface médiane de 78 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 11 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 80 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,04 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,47 €/m² à 19,71 €/m², calculée sur 1 910 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 18,49 €/m², soit 23 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements. Leur rendement brut ressort à 5,8 % pour un prix médian de 3 413 €/m².

Le rendement brut des appartements, 8,8 %, revient à dire qu'il faut environ 11 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,3 %.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 880 € par an, représente environ 11 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 50 % des résidences principales, dont 26 % dans le parc privé et 24 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Les Abymes se classe au 484e rang sur 1 038 : un marché locatif de taille moyenne.

Les personnes seules forment 40 % des 24 532 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,0 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 14 % des ménages et les familles monoparentales 31 %, pour une taille moyenne de 2,09 personnes par ménage.

10 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Région Pointoise atteint 16,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a peu varié sur un an et se situe 2,9 points en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 27,2 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 12,4 % des logements du parc privé sont vacants, dont 8,43 % depuis plus de deux ans (1013e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

68 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,36 % par an et le nombre de ménages de +0,29 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 12 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 44 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 54,86 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 7e taux le plus élevé sur 13 communes du département.

Le taux a augmenté de 0,3 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 880 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Les Abymes et ses voisines

Parmi Les Abymes et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 4e plus chère au mètre carré ; Le Gosier est la plus chère (3 961 €/m²) et Pointe-à-Pitre la moins chère (1 425 €/m²).

Pointe-à-Pitre affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (9,9 %, contre 8,8 % aux Abymes), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,9 % (Sainte-Anne) à 17,0 % (Pointe-à-Pitre).