- Vacance de longue durée parmi les 10 % les plus élevées : 8,49 % du parc privé.
- Population en baisse de 6,9 % entre 2017 et 2023.
Morne-à-l'Eau en bref
Morne-à-l'Eau compte 16 228 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−6,9 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).
Le nombre de ventes d'appartements est trop faible pour publier un prix médian fiable.
Morne-à-l'Eau cumule une population en baisse (−6,9 % entre 2017 et 2023) et une vacance de longue durée élevée : c'est le profil des marchés où une partie du parc ne trouve plus preneur, ce qui pèse sur les loyers futurs et sur la revente.
Les chiffres
Voir les données
| Indicateur | Morne-à-l'Eau | Médiane | Centile |
|---|---|---|---|
| Loyer d'annonce | 14,30 €/m² | 14,02 €/m² | 53 |
| Part de locataires du privé | 15,9 % | 25,4 % | 11 |
| Vacance de plus de 2 ans | 8,49 % | 2,20 % | 98 |
| Chômage de la zone d'emploi | 16,0 % | 8,1 % | 98 |
| Évolution de la population | -6,9 % | +3,0 % | 2 |
| Taux de taxe foncière | 65,23 % | 45,35 % | 96 |
| Appartements | Maisons | |
|---|---|---|
| Ventes retenues sur 24 mois | 0 | 38 |
| Prix médian au m² | — | 1 931 €/m² |
| Moitié des ventes entre | — et — | 1 370 €/m² et 3 051 €/m² |
| Évolution du prix en 4 ans | — | — |
| Loyer d'annonce (charges comprises) | 14,30 €/m² | 13,68 €/m² |
| Fourchette probable du loyer | 10,91 €/m² à 18,75 €/m² | 9,59 €/m² à 19,51 €/m² |
| Rendement brut | — | 7,3 % |
| Fiabilité du prix | faible | faible |
| Fiabilité du loyer | bonne | moyenne |
| Territoire | Valeur |
|---|---|
| Évolution de la population 2017-2023 | -6,9 % |
| Chômage de la zone d'emploi (Région Pointoise), T2 2026 | 16,0 % |
| Chômage déclaré au recensement 2022 | 23,6 % |
| Niveau de vie médian | — |
| Taux de pauvreté | — |
| Ménages d'une personne | 40,1 % |
| Couples avec enfants / familles monoparentales | 18,6 % / 22,7 % |
| Locataires du privé / en HLM | 15,9 % / 10,5 % |
| Logements d'une ou deux pièces | 8,3 % |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 9,0 % |
| Logements vacants du parc privé (dont plus de 2 ans) | 11,4 % (8,49 %) |
| Taux global de taxe foncière 2025 | 65,23 % |
| Taxe foncière d'un logement moyen (estimation) | 940 € par an |
Prix de l'immobilier à Morne-à-l'Eau
Côté maisons, 38 ventes donnent un prix médian de 1 931 €/m² pour une surface médiane de 82 m², terrain inclus dans le prix.
Loyers et rendement brut
La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 14,30 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,91 €/m² à 18,75 €/m², calculée sur 283 annonces. C'est un niveau proche de la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).
Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,48 €/m², soit 22 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.
Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 940 € par an, représente environ 13 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.
Qui habite et qui loue
Les locataires occupent 26 % des résidences principales, dont 16 % dans le parc privé et 10 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Morne-à-l'Eau se classe au 924e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.
Les personnes seules forment 40 % des 7 409 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +3,8 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.
Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 23 %, pour une taille moyenne de 2,13 personnes par ménage.
9 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.
Emploi et revenus
Le taux de chômage de la zone d'emploi de Région Pointoise atteint 16,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a peu varié sur un an et se situe 2,9 points en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.
Au recensement de 2022, 23,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.
Offre de logements et vacance
Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 11,4 % des logements du parc privé sont vacants, dont 8,49 % depuis plus de deux ans (1015e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).
74 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.
Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,08 % par an et le nombre de ménages de +0,16 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.
Les logements d'une ou deux pièces représentent 8 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 13 % du parc.
Taxe foncière
Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 65,23 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 3e taux le plus élevé sur 13 communes du département.
Il est resté stable depuis 2021.
Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 940 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.
Morne-à-l'Eau et ses voisines
Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 1,9 % (Sainte-Anne) à 17,0 % (Pointe-à-Pitre).
| Commune | Prix appart. | Loyer | Rendement brut | Vacance 2 ans+ |
|---|---|---|---|---|
| Morne-à-l'Eau | — | 14,30 €/m² | — | 8,5 % |
| Les Abymes (5.9 km) | 1 773 €/m² | 15,04 €/m² | 8,8 % | 8,4 % |
| Pointe-à-Pitre (10.4 km) | 1 425 €/m² | 13,73 €/m² | 9,9 % | 17,0 % |
| Le Gosier (10.7 km) | 3 961 €/m² | 17,26 €/m² | 4,6 % | 9,3 % |
| Baie-Mahault (13 km) | 2 883 €/m² | 16,98 €/m² | 6,2 % | 5,6 % |
| Sainte-Anne (13.7 km) | 3 472 €/m² | 17,28 €/m² | 5,3 % | 1,9 % |
Sources : ventes DVF de juillet 2024 à juin 2026 (un seul logement par vente) ; carte des loyers 2025 (loyers d'annonce, logements non meublés) ; INSEE (recensements 2017, 2022 et 2023, FiLoSoFi 2023, chômage localisé) ; LOVAC 2026 ; DGFiP. Rendement brut : loyer annuel moins 2 €/m² de charges, rapporté au prix médian.Méthode détaillée.