Rendement locatif à Saint-Joseph

Saint-Joseph en bref

Saint-Joseph compte 16 258 habitants (recensement 2023), une population stable depuis 2017 (+0,2 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 2 955 €/m² et se loue 15,05 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 5,3 % : 465e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants.

Saint-Joseph ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Saint-Joseph

Sur les 24 derniers mois, 20 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 2 955 €/m², un niveau proche de la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 3e commune la plus chère sur 8.

La moitié des ventes s'est conclue entre 2 055 €/m² et 3 180 €/m², soit une dispersion habituelle. La surface médiane vendue est de 59 m², pour un prix médian de 142 000 €.

Côté maisons, 42 ventes donnent un prix médian de 2 703 €/m² pour une surface médiane de 92 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 9 % moins cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 133 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 15,05 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 11,71 €/m² à 19,34 €/m², calculée sur 589 annonces. C'est un niveau supérieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,77 €/m², soit 18 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 5,3 %, revient à dire qu'il faut environ 19 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 6,1 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 530 € par an, représente environ 7 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 32 % des résidences principales, dont 19 % dans le parc privé et 12 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Saint-Joseph se classe au 800e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 35 % des 7 444 ménages, une part inférieure à la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,4 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 19 % des ménages et les familles monoparentales 25 %, pour une taille moyenne de 2,19 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi du Centre agglomération atteint 12,5 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a baissé sur un an (−0,9 point) et se situe 1,3 point en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 20,0 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 10,5 % des logements du parc privé sont vacants, dont 5,91 % depuis plus de deux ans (952e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au taux de vacance de longue durée le plus élevé).

56 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,98 % par an et le nombre de ménages de +1,02 % par an : le parc et le nombre de ménages progressent au même rythme.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 10 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 33 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 42,24 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 10e taux le plus élevé sur 12 communes du département.

Il est resté stable depuis 2021.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 530 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Saint-Joseph et ses voisines

Parmi Saint-Joseph et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 2e plus chère au mètre carré ; Schœlcher est la plus chère (3 273 €/m²) et Sainte-Marie la moins chère (2 275 €/m²).

Sainte-Marie affiche le rendement brut le plus élevé du groupe (6,7 %, contre 5,3 % à Saint-Joseph), mais un rendement plus élevé s'accompagne souvent d'un marché plus fragile : comparez aussi la vacance et la démographie dans le tableau ci-dessous.

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 5,9 % (Saint-Joseph) à 10,2 % (Fort-de-France).