Rendement locatif à Sainte-Rose

Sainte-Rose en bref

Sainte-Rose compte 17 700 habitants (recensement 2023), une population en baisse depuis 2017 (−7,6 %, contre +3,0 % pour la commune médiane).

Un appartement s'y vend en médiane 1 302 €/m² et se loue 13,22 €/m² charges comprises dans les annonces, soit un rendement brut d'environ 10,3 % : 8e rang sur 948 communes de plus de 10 000 habitants, parmi les 10 % de communes au rendement le plus élevé.

Sainte-Rose ne se distingue ni par un marché très tendu ni par des signaux de décrochage : ses indicateurs se situent pour l'essentiel dans la moyenne des communes de taille comparable.

Les chiffres

Prix de l'immobilier à Sainte-Rose

Sur les 24 derniers mois, 13 ventes d'appartements ont été retenues, au prix médian de 1 302 €/m², un niveau nettement inférieur à la médiane des communes étudiées (2 961 €/m²). Dans le département, c'est la 11e commune la plus chère sur 11.

La moitié des ventes s'est conclue entre 1 089 €/m² et 1 821 €/m², soit un marché très hétérogène, où l'emplacement et l'état du bien pèsent fortement. La surface médiane vendue est de 62 m², pour un prix médian de 90 000 €.

Côté maisons, 94 ventes donnent un prix médian de 2 690 €/m² pour une surface médiane de 88 m², terrain inclus dans le prix : le mètre carré de maison y est 107 % plus cher que celui d'appartement.

À titre d'illustration, un deux-pièces de 45 m² au prix médian représente environ 59 000 € hors frais de notaire (comptez 7 à 8 % de plus dans l'ancien).

Loyers et rendement brut

La carte des loyers du ministère du Logement estime le loyer d'annonce d'un appartement à 13,22 €/m² charges comprises, avec une fourchette probable de 10,18 €/m² à 17,17 €/m², calculée sur 375 annonces. C'est un niveau inférieur à la médiane des communes étudiées (14,02 €/m²).

Les petits logements (une ou deux pièces) se louent 17,91 €/m², soit 35 % de plus au mètre carré que l'ensemble des appartements.

Le rendement brut des appartements, 10,3 %, revient à dire qu'il faut environ 10 années de loyers, avant toute charge, pour égaler le prix d'achat ; la médiane du département est de 5,3 %.

Ce rendement doit être lu avec prudence : il repose sur peu de ventes ou sur une estimation de loyer imprécise, et peut s'écarter sensiblement de la réalité d'un bien donné.

Le rendement net sera plus bas : la seule taxe foncière d'un logement moyen, estimée à 820 € par an, représente environ 12 % du loyer annuel hors charges d'un appartement de 50 m², avant assurance, travaux, gestion, vacance et impôts.

Qui habite et qui loue

Les locataires occupent 23 % des résidences principales, dont 17 % dans le parc privé et 6 % en HLM. Avec cette part de locataires du privé, Sainte-Rose se classe au 886e rang sur 1 038 : le marché locatif y est relativement étroit.

Les personnes seules forment 38 % des 7 982 ménages, une part proche de la médiane (39 %), et leur nombre évolue de +2,9 % par an depuis 2016 (médiane : +2,5 %). C'est la demande principale des studios et deux-pièces, souvent plus dynamique que la population elle-même du fait de la décohabitation.

Les couples avec enfants représentent 21 % des ménages et les familles monoparentales 20 %, pour une taille moyenne de 2,18 personnes par ménage.

8 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans, une rotation inférieure à la médiane (12 %). Une rotation élevée facilite la relocation mais multiplie les périodes de remise en location.

Emploi et revenus

Le taux de chômage de la zone d'emploi de Région Pointoise atteint 16,0 % au deuxième trimestre 2026, contre 8,1 % pour la commune médiane ; il a peu varié sur un an et se situe 2,9 points en dessous de son niveau d'il y a cinq ans.

Au recensement de 2022, 29,6 % des actifs de 15 à 64 ans de la commune se déclaraient au chômage, une proportion nettement supérieure à la médiane des communes étudiées (12,7 %). Ce chiffre déclaratif ne se compare pas au taux officiel, mais il permet de situer la commune au sein de sa zone d'emploi.

Offre de logements et vacance

Selon les fichiers fiscaux (LOVAC 2026), 4,6 % des logements du parc privé sont vacants, dont 2,17 % depuis plus de deux ans (503e rang sur 1 036 communes de plus de 10 000 habitants).

47 % des logements vacants le sont depuis plus de deux ans : une part importante de la vacance est donc structurelle, faite de logements inoccupés depuis longtemps, souvent vétustes ou bloqués par une succession, qui forment une offre latente.

Entre 2016 et 2022, le parc de logements a évolué de +0,81 % par an et le nombre de ménages de −0,22 % par an : le parc augmente plus vite que le nombre de ménages, ce qui tend à détendre le marché.

Les logements d'une ou deux pièces représentent 8 % des résidences principales (médiane : 19 %), et les appartements 10 % du parc.

Taxe foncière

Le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties (commune, intercommunalité et taxes annexes, hors ordures ménagères) s'élève à 57,78 % en 2025, pour une médiane de 45,34 % ; c'est le 6e taux le plus élevé sur 13 communes du département.

Le taux a augmenté de 1,6 point depuis 2021, pour une hausse médiane de 0,8 point.

Pour un logement moyen de la commune, la taxe foncière représente un ordre de grandeur de 820 € par an. Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du bien, indiquée sur l'avis de taxe foncière du vendeur.

Sainte-Rose et ses voisines

Parmi Sainte-Rose et ses 5 voisines de plus de 10 000 habitants, c'est la 5e plus chère au mètre carré ; Petit-Bourg est la plus chère (3 408 €/m²).

Sainte-Rose offre le rendement brut le plus élevé de son voisinage (10,3 %).

Sur la vacance de longue durée, le groupe va de 2,2 % (Sainte-Rose) à 17,0 % (Pointe-à-Pitre).