Parmi les 762 villes de plus de 10 000 habitants dont le rendement brut est jugé fiable, la moitié dépasse 5,1 %. Les vingt premières affichent toutes plus de 8,6 %. Mais ce classement renseigne autant sur le risque que sur la rentabilité.
Le haut du classement
Audincourt (25, 11,2 %), Saint-Étienne-du-Rouvray (76, 10,9 %) et Grigny (91, 10,8 %) occupent les trois premières places.
Dans les vingt villes de tête, le prix médian d'un appartement va de 849 €/m² à 2 047 €/m², contre 3 112 €/m² pour la ville médiane : un prix inférieur de 63 % en médiane. Leur loyer (10,98 €/m²) n'est inférieur que de 26 % à celui de la ville médiane (14,77 €/m²). C'est le prix bas, bien plus que le loyer, qui fait le rendement.
Ce que cache un rendement élevé
Parmi ces vingt villes, 19 ont une part de logements vides depuis plus de deux ans supérieure à la médiane (2,08 %), 11 ont perdu des habitants entre 2017 et 2023 et 14 ont un taux de pauvreté d'au moins 25 %.
Sur l'ensemble des 761 villes, la relation entre rendement et vacance de longue durée est nette (corrélation de rang de 0,46) : plus le rendement est élevé, plus la vacance durable a tendance à l'être aussi.
Un rendement brut élevé rémunère généralement un risque : logements qui restent vides, impayés, travaux, revente plus difficile. Il ne dit rien non plus des charges, de la taxe foncière ni de la fiscalité, qui pèsent davantage quand le loyer est bas.
À l'autre bout du classement
Les rendements les plus faibles se trouvent à Biarritz (2,4 %), à Arcachon (2,4 %) et à Dinard (2,5 %).
9 des dix villes au rendement le plus bas comptent au moins 20 % de résidences secondaires : dans ces marchés recherchés, souvent littoraux, le prix reflète la demande d'acheteurs non résidents plus que la valeur locative à l'année.
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Les rendements sont des moyennes communales : prix médian des ventes DVF sur deux ans et loyer d'annonce de la carte des loyers, moins 2 €/m² de charges. Ils ne tiennent compte ni du quartier, ni de l'état du bien. Chaque ville a sa page, avec ses points de vigilance.